Travaux électriques en location : locataire ou propriétaire, qui est responsable ?

C’est l’une des questions les plus fréquentes que nous recevons lors de nos interventions dans les appartements parisiens en location : une prise qui ne fonctionne plus, un disjoncteur qui saute régulièrement, un tableau électrique vétuste — et la question de savoir qui doit payer les travaux.

La réponse dépend de la nature des travaux, de l’origine du problème, et du cadre légal qui régit les relations entre bailleur et locataire. À Paris, où une large part du parc locatif est composée d’immeubles anciens avec des installations électriques vieillissantes, ce sujet génère régulièrement des incompréhensions — voire des conflits — entre propriétaires bailleurs et locataires.

Ce guide détaille les obligations de chacun selon la loi, les situations concrètes les plus fréquentes, et ce que cela implique en pratique pour faire intervenir un électricien.

Le cadre légal : les trois textes qui définissent les obligations

Trois textes encadrent la répartition des responsabilités pour les travaux électriques en location.

La loi du 6 juillet 1989 (loi sur les rapports locatifs)

C’est le texte de référence. Elle impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et de maintenir ce logement en état de servir à l’usage convenu pendant toute la durée du bail. Elle impose au locataire d’assurer l’entretien courant du logement et les menues réparations.

Le décret du 26 août 1987 (réparations locatives)

Ce décret liste précisément les réparations à la charge du locataire. Pour l’électricité, il cite notamment : le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuit et fusibles, des ampoules et tubes fluorescents. Tout ce qui dépasse cette liste relève en principe du propriétaire.

Le décret du 30 janvier 2002 (logement décent)

Ce décret définit les critères de décence d’un logement. Sur le plan électrique, il impose que le logement dispose d’une installation électrique conforme, permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et l’alimentation en énergie des équipements. Une installation présentant des risques avérés pour la sécurité des occupants rend le logement indécent — et c’est la responsabilité du bailleur de la mettre en conformité.

Ce qui est à la charge du propriétaire bailleur

La mise aux normes de l’installation

Si l’installation électrique présente des anomalies de sécurité — absence de mise à la terre, tableau à fusibles sans protection différentielle, câbles dénudés accessibles, absence de protection différentielle 30 mA sur les circuits salle de bains — c’est au propriétaire d’y remédier. Ces anomalies caractérisent un logement indécent au sens du décret de 2002.

Le locataire qui constate ce type d’anomalie peut mettre en demeure son bailleur d’effectuer les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d’inaction, il peut saisir la commission départementale de conciliation, voire le tribunal judiciaire.

Le remplacement du tableau électrique

Un tableau à fusibles, un tableau sans interrupteur différentiel 30 mA, ou un tableau dont les disjoncteurs sont défaillants — c’est une dépense à la charge du propriétaire. Ce n’est pas de l’entretien courant : c’est une mise en conformité de l’installation qui relève de la responsabilité du bailleur au titre du maintien en état du logement.

Les pannes liées à la vétusté de l’installation

Si une prise tombe en panne parce que le câblage qui l’alimente est vétuste, si un circuit ne fonctionne plus en raison de l’usure de l’installation, si le tableau disjoncte pour des raisons liées à son âge — la vétusté est à la charge du propriétaire. Le locataire n’a pas à financer le remplacement d’équipements usés par le temps.

La frontière avec l’entretien courant peut être floue — c’est souvent là que naissent les désaccords. Un devis d’électricien précisant la cause de la panne (vétusté vs dégradation locataire) est souvent nécessaire pour trancher.

L’installation de nouveaux équipements demandés par le bailleur

Si le propriétaire décide d’améliorer le logement — installation d’un tableau neuf, ajout de prises, mise aux normes complète — c’est lui qui finance ces travaux, même s’ils améliorent le confort du locataire.

Ce qui est à la charge du locataire

L’entretien courant et les menues réparations

Le décret de 1987 est précis : le locataire prend en charge le remplacement des interrupteurs, prises de courant défectueuses, coupe-circuit et fusibles, ampoules et tubes fluorescents. Ce sont des pièces d’usure, soumises à l’usage quotidien.

En pratique, cela signifie :

• Une prise qui ne tient plus dans le mur à cause de l’usure des griffes → locataire
• Un interrupteur dont le mécanisme est usé → locataire
• Un fusible grillé sur un ancien tableau → locataire
• Une ampoule grillée → locataire

Les dégradations causées par le locataire

Si une prise a été endommagée lors d’un déménagement, si un câble a été sectionné par un clou mal placé, si un tableau présente des dégâts liés à une utilisation inadaptée — les réparations sont à la charge du locataire. Le bailleur peut en demander le remboursement, avec justificatif, lors de l’état des lieux de sortie.

Les travaux réalisés sans autorisation

Un locataire ne peut pas réaliser de travaux de modification de l’installation électrique sans l’accord écrit du propriétaire. Ajouter une prise, déplacer un point lumineux, modifier le tableau — tout cela nécessite l’accord préalable du bailleur. En cas de travaux non autorisés, le propriétaire peut exiger la remise en état aux frais du locataire à la sortie du bail.

Les situations ambiguës les plus fréquentes à Paris

Le disjoncteur qui saute régulièrement

C’est le cas le plus courant d’incompréhension. Si le disjoncteur saute parce que le locataire branche trop d’appareils sur un même circuit → locataire (surcharge, entretien des usages). Si le disjoncteur saute parce que le tableau est sous-dimensionné pour un usage normal d’un logement moderne → propriétaire (vétusté, installation inadaptée).

Un électricien peut établir un constat technique précisant la cause — document utile en cas de litige.

L’absence de prise de terre

Dans les appartements haussmanniens du 17e construits avant 1965, l’absence de mise à la terre sur certains circuits est fréquente. C’est une non-conformité au regard du décret logement décent — et donc une responsabilité du propriétaire. Le locataire ne peut pas être contraint d’utiliser un logement présentant ce type d’anomalie sans recours.

Les travaux d’amélioration demandés par le locataire

Un locataire souhaite installer une prise USB dans sa chambre, ajouter un point d’éclairage, ou poser une prise RJ45 pour le télétravail. Dans ce cas :

• Il doit demander l’autorisation écrite au propriétaire
• Si le propriétaire accepte, les travaux peuvent être réalisés aux frais du locataire par un électricien certifié
• À la fin du bail, le propriétaire peut exiger la remise en état ou conserver les améliorations sans indemnité — sauf accord contraire

La borne de recharge IRVE en location

Le locataire dispose du droit à la prise — encadré par la loi LOM de 2019 — pour faire installer une borne de recharge sur sa place de stationnement privative. Il doit en informer son propriétaire par lettre recommandée, mais il n’a pas besoin de son accord pour procéder, sauf opposition motivée. Les frais d’installation sont à sa charge. À la sortie du bail, le locataire peut laisser l’installation en place ou la déposer — le propriétaire ne peut pas exiger la dépose si l’installation est conforme.

Le diagnostic électrique lors d’une vente : ce que ça change pour le locataire

Quand un propriétaire met en vente un bien occupé, le diagnostic électrique obligatoire est réalisé sur l’installation telle qu’elle est — y compris les modifications éventuellement apportées par le locataire. Si des anomalies sont relevées, c’est au propriétaire de décider s’il engage des travaux avant la vente ou les répercute sur le prix. Le locataire n’est pas partie prenante à cette décision.

En revanche, si un nouveau propriétaire rachète le bien et souhaite réaliser des travaux de mise aux normes électrique pendant la location, il doit respecter les délais de préavis imposés par la loi pour l’accès au logement — et les travaux urgents pour raisons de sécurité peuvent être réalisés sans attendre le terme du bail.

Comment NTE BAT intervient dans le cadre d’une location

Nous intervenons régulièrement à la demande de propriétaires bailleurs du 17e et de l’ouest parisien pour :

• Établir un constat technique précisant la cause d’une panne (vétusté vs usage) — document opposable en cas de litige
• Réaliser une mise aux normes complète avant une remise en location ou avant une vente
• Effectuer un remplacement de tableau électrique dans un logement occupé, en coordination avec le locataire pour minimiser la gêne
• Intervenir en dépannage d’urgence quand une panne prive le locataire d’électricité — situation qui relève de l’obligation de délivrance du bailleur

Avec 97 avis Google à 5/5, nos techniciens certifiés Qualifelec vous remettent un rapport d’intervention précis, utilisable comme justificatif dans vos échanges avec votre locataire ou votre propriétaire.

→ Demandez votre devis gratuit → Urgence ou dépannage : 09 82 56 05 74

En résumé : qui paie quoi

En cas de doute sur la nature d’une panne ou sur la répartition des responsabilités, un constat technique établi par un électricien certifié est le document le plus efficace pour éviter un litige.